전세 제도 보증금 미반환에 따른 나비효과가 어마어마하게 커질 것으로 예상됩니다. 과연 정부에서는 어떤 해결책을 제시할 지 알아보도록 하죠.
전세 제도의 문제점
현재 국내 전세 제도는 임차인이 신용도가 부족한 개인에게 보증금을 대여해주는 방식을 취하고 있습니다. 이로인해 원금을 잃을 수 있는 가능성이 작지 않다는 지적이 제기되고 있는데요.
집값 상승과 하락에 따라 역전세 위험도 큰 상황에서 지난해 하반기부터 조직적 전세사기 사건이 급증함에 따라 정부가 대응책을 내놓았습니다. 전세제도의 추가 개편 여부는 정해지지 않았으나 만일 제도가 바뀌게 되면 그 범위와 방향이 전세거래 수요와 대출에 영향을 미칠 것이라는 예상이 나오고 있으니 한번 알아보도록 하겠습니다.
전세제도의 개편 방향
정부는 지난해 하반기부터 전세가격 하락으로 전세 보증금을 돌려주지 않거나 전세사기로 인해 보증금을 잃는 일들이 자주 발생함에 따라 표역전세 대응, 전세사기 지원, 전세제도 개편 위주로 정책 대응을 추진 중입니다. 향후 전세제도 개편 범위에 따라 전세 거래수요와 전세대출 시장에도 변화가 찾아올 것으로 예상하고 있습니다.
전세제도 개편의 영향
전세제도 개편은 전세 거래수요와 전세대출 시장에 영향을 미칠 것으로 예상되는데요. 이미 도입된 반환보증 가입요건 강화 등으로 연립주택 시장의 전세 수요 감소는 불가피하지만 아파트 시장은 비교적 수요가 견고할 것으로 보입니다.
다만 임대인 보증금 수취 규모와 보증금 사용 통제, 전세대출 한도 규제 등을 도입할 경우에는 영향 범위가 크게 확대될 것으로 보입니다.
하나금융경영연구소는 ‘전세제도 변화에 따른 시장 영향 가능성 점검’ 보고서를 통해, 전세제도가 개편된다면 전세거래 수요와 대출에 영향을 미칠 것으로 예상합니다. 전세제도가 바뀌면, 그 범위와 방향에 따라 다음과 같은 변화가 예상됩니다.
- 전세 거래 수요 변화: 전문용어로 ‘표역전세’가 도입될 경우, 전세금액을 매매가액의 일정 비율로 결정하게 되어 전세 거래 종류가 줄어들 가능성이 있습니다.
- 전세 대출 시장 변화 : 반환보증 가입요건 강화 등으로 연립다세대 전세 수요 감소는 불가피할 수 있으나, 아파트 시장은 비교적 수요가 견고할 것입니다. 하지만 임대인 보증금 수취 규모와 보증금 사용 통제, 전세대출 한도 규제 등이 도입된다면 전세대출 시장도 변화할 가능성이 있습니다.
- 보증금 손실 가능성 감소: 보증금 규제가 강화되면, 모든 전월세 거래에서 특정 비율의 보증금이 이자율을 넘는 수준으로 지급되는 경우를 예방할 수 있어 보증금 손실 가능성이 감소할 수 있습니다.
- 전세 가격 안정화: 전세제도 개편에 따라 전세 가격이 안정화될 가능성이 있습니다. 이는 전세가 불안정한 상태에서는 임차인, 임대인, 금융기관의 모두에게 부담이 되기 때문입니다.
하지만, 정부는 전세임대차보호법을 신설함으로써 임대인보호제도를 강화하고, 전문 중개업무 강화 등으로 전세 사기 예방에 노력하고 있습니다. 따라서, 전세제도가 개편된다 하더라도 이러한 정책들을 통해 안정적인 시장을 조성할 수 있다는 전망도 있습니다.
전세제도 개편의 시사점
전세제도 개편은 서민 주거 안정과 갭 투자 증가 등 부작용 사이에서 균형을 맞추는 것이 중요합니다. 정부는 전세제도 개편을 통해 서민 주거 안정을 도모하면서도 갭 투자 증가 등 부작용을 최소화할 수 있도록 세심한 정책을 마련해야 할 것입니다.
전세대출 시장에 변화
전세제도 개편으로 인해 전세대출 시장에도 변화가 예상됩니다. 새로운 전세제도 도입으로 인해, 예정된 전세 대출 한도가 줄어들 수 있기 때문입니다. 기존 전세제도에서는 전세금액이 해당 부동산의 시장 가치에 따라 결정되었습니다.
하지만 새로 도입될 전문용어인 ‘표역전세’는 거주면적, 시설물 등 부동산 특성과 관련해서 특별한 공식을 통해 전세금액을 산출하게 됩니다. 이에 따라 전세금액이 과거보다 낮을 가능성이 있으며, 이는 대출 한도를 낮추는 요인이 될 수 있습니다.
또한, 반환보증금 가입요건도 강화될 예정입니다. 현재는 가입 의무가 있는 경우와 선택적으로 가입할 수 있는 경우가 혼재해 있습니다. 하지만 개편 이후에는 반환보증금 가입이 의무적으로 변경될 가능성이 높습니다. 이 때문에 전세대출 건이 감소될 가능성이 있습니다.
하지만, 대출금리가 낮아질 경우 전세대출 시장이 활성화될 수도 있습니다. 또한 정부는 전세대출 한도를 조정하거나 대출금리를 인하하는 대책을 검토할 수도 있을 것입니다. 따라서 전세대출 시장에 대한 정확한 전망은 아직 명확하지 않습니다.
전세제도 개편 시기
현재 전세제도 개편의 구체적인 시기는 아직 명확하지 않습니다. 다만, 정부는 2021년에도 전세제도 개편을 추진할 예정이라고 밝혔습니다. 이전에는 2020년 안에 전세제도 개편을 추진할 예정이었으나, 코로나19 대유행 등의 이유로 개편 일정이 연기되었습니다.
현재 정부는 전세 비중 축소와 보증금 조절, 전세대출 강화 등을 포함한 새로운 전세제도를 추진 중입니다. 따라서, 개편 시기와 관련해서는 정부의 추가 발표가 필요합니다.
전세제도가 개편되어도 기존 임대차계약에는 영향을 미치지 않으며, 개편된 전세제도는 새롭게 체결되는 임대차 계약에 적용될 예정입니다. 따라서, 현재 전세계약을 진행 중이거나, 이전 계약을 갖고 있는 분들은 개편 일정과 상관 없이 원래 계약대로 이행하시면 됩니다.
참고 기사 : https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&prsco_id=417&arti_id=0000936748